Hipotecas, diferenciales e IRPH

Desde hace un tiempo estamos leyendo en la prensa, con cierto aire de escándalo, como a pesar de la drástica bajada del Euribor, el tipo de concesión de las nuevas hipotecas ha subido según los datos del INE. Las entidades financieras se justifican por el aumento del ratio de morosidad que ha alcanzado el 2,4% según los últimos datos del Banco De España publicados el pasado diciembre, lo que significa que ha aumentado un 229% en el último año. Durante los últimos 10 años hemos tenido una tasa de morosidad realmente baja, y sobre todo muy constante sin apenas cambios en el entorno del 0,5% pero las cosas han cambiado. Actualmente cerca del 85% de las hipotecas están referenciadas al Euribor pero otro de los referentes suele ser el IRPH que es el índice de referencia hipotecaria que consiste en el promedio de todos los préstamos (nuevos y antiguos) con duración superior a 3 años que conceden la totalidad de entidades. Habitualmente el IRPH no lleva asociado ningún diferencial a favor de las entidades o en todo caso suele ser muy pequeño, al contrario del Euribor donde las entidades además nos añaden un diferencial que teóricamente es su margen de beneficio. Como la banca siempre gana y no son tontos, hay que suponer que:

Euribor + Diferencial = IRPH ;

Diferencial (margen de la banca) = IRPH - Euribor

Por lo tanto si calculamos IRPH menos Euribor teóricamente podríamos obtener el diferencial que las entidades están añadiendo a las hipotecas referenciadas al Euribor y así poder observar su evolución. Si graficamos directamente los datos mensuales obtendremos unos datos escandalosos y realmente extraños. En esta gráfica podemos ver la relación entre la variación mensual del Euribor y la diferencia IRPH/Euribor. Se observa claramente como una bajada drástica del Euribor aumenta sensiblemente la diferencia entre ambos y a la inversa, lo cual no tiene sentido. Si bien es cierto que las variaciones del IRPH son más lentas que las del Euribor, principalmente debido a que es una media de la totalidad de los préstamos hipotecarios, la primera conclusión parece indicar que se mueven de forma opuesta con variaciones muy bruscas de los diferenciales que van desde +2,40 al +0,45%. Aplicando el coeficiente de correlación sobre las dos variables obtenemos un valor de -0,74 y aplicando la covarianza un -0,06, lo que evidencia el error. El problema de esta primera gráfica es que no es real ya que las variaciones del Euribor tardan en reflejarse en el IRPH, básicamente debido al retraso en la publicación en el BOE y también por que algunas entidades aplican valores promedio de varios meses.

Por lo tanto para poder ver con exactitud el diferencial real que las entidades están aplicando tenemos que retrasar el IRPH 2 meses hasta diciembre del 2008 y solo un mes desde enero del 2009 ya que recientemente se ha adelantado la publicación en el BOE. En la siguiente gráfica se muestra con más exactitud. Si hacemos este ajuste podemos ver como la diferencia IRPH/Euribor se ha estabilizado mucho durante la mayoría del periodo analizado y nos muestra el aumento que se ha producido realmente durante los últimos tres meses. Según este ajuste el diferencial en marzo se ha situado en el 1,686% siendo la media de todo el periodo analizado del 1,16%. Teniendo en cuenta que el IRPH recoge los datos de todos los préstamos hipotecarios es de suponer que el diferencial de las nuevas hipotecas concedidas es superior al 1,686%.